Segundo a Ademi-GO, o preço médio do metro quadrado em lançamentos subiu cerca de 12% no primeiro semestre de 2025. Trata-se do retrato do mercado primário — novos empreendimentos e estoques de incorporadoras —, movimento que não se confunde com indicadores como o FipeZAP, voltados a anúncios de imóveis prontos. São recortes e metodologias diferentes, por isso contam histórias complementares sobre preços.

O mercado imobiliário de Goiânia atravessou o semestre com fôlego: R$ 4,1 bilhões em vendas e velocidade de absorção firme. O dado dos 12% ajuda a explicar o humor do setor, mas ele revela sobretudo a dinâmica dos lançamentos. Nos usados, acompanhados por índices baseados em anúncios, a fotografia costuma ser outra, com variações mais discretas ou até negativas em certos períodos. Em suma: dois termômetros, dois mercados.

Custos: mão de obra pesa mais que tributo (por enquanto)

A principal força por trás do encarecimento dos lançamentos é o custo de reposição. A mão de obra — em especial a qualificada — segue pressionando os componentes do INCC, num quadro nacional. Terrenos também encareceram na capital, efeito de localização e regras urbanísticas que comprimem oferta em áreas desejadas. Já a reforma tributária ainda tem pouca influência prática sobre preços neste momento: o setor está em fase de transição e, por ora, otimista com o desenho final. Ou seja, custo de produzir explica mais do que tributo.

Oferta x demanda: estoque contido, cidade que cresce

O estoque de novos permaneceu relativamente estável, enquanto a população e a demanda por moradia avançam. Esse descompasso moderado sustenta preços no primário (lançamentos), sem necessariamente puxar o secundário (imóveis prontos) na mesma intensidade. É um mercado segmentado, com bairros e tipologias respondendo de maneira distinta.

“Bolha” é outra coisa

No debate público, “bolha” costuma ser palavra-curinga. Convém separar bolha de crédito de ajustes imobiliários por choque econômico. A bolha de crédito, caso clássico dos subprimes nos EUA, nasce de excesso de alavancagem, crédito mal precificado e efeito dominó no sistema financeiro. Já quedas acentuadas de preço por falta de demanda — como em cidades que perderam base econômica (o exemplo de Detroit) ou no ciclo japonês dos anos 1990 — são fenômenos raros e específicos.

No Brasil atual, com bônus demográfico ainda em curso e sem sinais de alavancagem descontrolada no crédito habitacional, falar em bolha para Goiânia não se sustenta. O que se vê é um ciclo de valorização seletivo: forte em lançamentos, heterogêneo nos usados — e muito dependente de bairro, produto e padrão.

Investidor: onde está a inteligência da compra?

Para quem investe, comprar na planta preserva vantagens conhecidas: durante a obra, as parcelas são corrigidas pelo INCC (e não por juros), o que tende a ser mais amigável ao caixa num cenário de custos pressionados. Na entrega, o financiamento pode ocorrer sob taxas possivelmente menores do que as de hoje — e o ativo tende a chegar valorizado se o projeto, a localização e o cronograma forem bem escolhidos.

Os riscos residem em pagar prêmio alto demais em nichos superaquecidos e em confundir preços: o m² de lançamento não é automaticamente comparável ao m² de usado no mesmo bairro. Boa prática: confrontar três referências antes de decidir — preço de lançamento, preço de usados comparáveis e aluguel (retorno potencial) —, além de olhar credenciais do incorporador e calendário de obra.

O que acompanhar daqui em diante

• Reajustes de mão de obra no INCC: indicam se a pressão de custos persiste.
  
• Ritmo de lançamentos x vendas: se a oferta nova crescer mais que a absorção, preços tendem a moderar.
  
• Transição tributária: regras finais e calibragens para construção podem limitar ou ampliar repasses no médio prazo.