Por que alguns investidores ainda deixam o mercado imobiliário em segundo plano?
De tempos em tempos, me pego diante de uma pergunta que parece simples mas não tem resposta fácil: por que alguns investidores ainda não colocam o mercado imobiliário no centro das suas decisões? Não estou falando de especialistas em renda variável, gestores de fundos ou operadores que vivem de análise de mercado. Estou falando de profissionais, empresários, trabalhadores — que acumulam recursos ao longo da vida e, na hora de decidir onde colocá-los, hesitam diante do imóvel.
É essa hesitação que me intriga. Porque os dados, quando organizados com rigor, não deixam muita margem para dúvida.
O que 145 anos de evidência mostram
A pesquisa The Rate of Return on Everything, 1870–2015, publicada no Quarterly Journal of Economics por pesquisadores vinculados ao Federal Reserve e à Universidade da Califórnia, analisou 16 economias avançadas ao longo de 145 anos. A conclusão coincide com o que qualquer investidor experiente intuitivamente já sabia: o retorno real médio do imóvel residencial, incluindo renda de aluguel, foi de 6,6% ao ano — contra 4,6% das ações. Com menor volatilidade. Metade desse retorno veio de valorização de preço; a outra metade, de renda locatícia.
Dois retornos simultâneos, com um único ativo.
Quando o imóvel perde — e o que esses casos têm em comum
As exceções históricas existem e merecem atenção. A Flórida em 2008 registrou queda de cerca de 44,7% no índice residencial entre o pico e o fundo do ciclo. Detroit acumulou desvalorização de 41,2% no mesmo período. O Japão conviveu com deflação imobiliária por décadas após o estouro da bolha dos anos 1990.
O ponto relevante é o que esses três casos compartilham: nenhum resultou do comportamento ordinário do mercado. A crise americana de 2008 foi provocada por bolha de crédito fracionado e securitizado, não por colapso de demanda real por habitação. Detroit foi destruída por desindustrialização estrutural e êxodo populacional. O Japão combinava especulação sem precedentes com transição demográfica acelerada. São choques extremos — não ciclos.
O Banco Central brasileiro, no Relatório de Estabilidade Financeira de novembro de 2025, indica que o sistema só apresentaria necessidade de capital com quedas nominais superiores a 30%, e que insolvências sistêmicas exigiriam quedas de 45% ou mais. O loan-to-value médio da carteira residencial estava em 54,5% em junho de 2025. Não é a anatomia de uma bolha.
O arcabouço que o Brasil construiu
Um argumento frequentemente subestimado é o institucional. O Brasil ergueu, em seis décadas, um conjunto de instrumentos que confere ao setor imobiliário previsibilidade crescente: a Lei 4.380/1964 instituiu o Sistema Financeiro da Habitação; a Lei 4.591/1964 disciplinou incorporações e condomínios; a Lei do Inquilinato (8.245/1991) regulou as relações locatícias; a Lei 9.514/1997 criou a alienação fiduciária e o Sistema de Financiamento Imobiliário; a Lei 10.931/2004 instituiu o patrimônio de afetação, blindando o comprador na planta. A portabilidade de financiamento, regulada pelo Banco Central, permite ao tomador migrar para condições melhores quando os juros recuam, sem cobrança de IOF.
A tributação que raramente entra no cálculo
O ITBI, que varia entre 2% e 4% conforme o município, costuma ser o único custo tributário citado nas comparações. Raramente aparece o contraponto sucessório: o ITCMD brasileiro tem alíquota máxima de 8%, fixada pelo Senado Federal. Na França e no Reino Unido, os impostos sobre herança chegam a 40% sobre o patrimônio transmitido. No Japão, a alíquota máxima para filhos é de 55%. Sob a ótica da transmissão intergeracional de riqueza, o Brasil oferece um ambiente comparativamente favorável — dado que quase nunca aparece no debate.
O imóvel também impõe uma disciplina que nenhuma aplicação financeira voluntária consegue replicar para a maioria das pessoas: quem financia tem que pagar. Isso cria uma poupança compulsória, silenciosa, que ao longo de dez ou vinte anos constrói patrimônio de forma quase automática.
A questão que fica — e que, na minha visão, ainda não tem resposta suficiente — é por que, diante de tudo isso, o imóvel ainda não é a primeira escolha de muitos. Talvez seja a liquidez percebida como menor. Talvez seja a complexidade aparente do processo de compra. Talvez seja, simplesmente, o brilho mais visível de outros ativos.
E você — qual é a sua hesitação?
