O que está acontecendo nos Estados Unidos
Nos últimos anos, o mercado imobiliário americano começou a revelar uma variável que poucos incorporadores e corretores costumavam colocar na conta: o custo do seguro residencial. O fenômeno ganhou visibilidade depois dos incêndios de Los Angeles em janeiro de 2025, que destruíram mais de 16 mil estruturas e geraram perdas econômicas estimadas em até US$ 250 bilhões. Seguradoras que já vinham saíndo discretamente da Califórnia e da Flórida aceleraram a retirada. Quem ficou sem cobertura privada foi empurrado para o plano de último recurso do estado, o FAIR Plan, que chegou a 610 mil apólices ativas em meados de 2025, mais do que o triplo do que tinha em 2018.
O efeito no valor dos imóveis começou a aparecer nos dados. Pesquisadores da Florida State University identificaram que um aumento de 10% no custo do seguro residencial reduz o preço dos imóveis em 4,6%. Em Lee County, no sudoeste da Flórida, os preços caíam mais de 10% ano a ano enquanto as apólices encareciam. O mecanismo é direto: quando o seguro pesa no orçamento mensal, o comprador consegue pagar menos pelo imóvel. Quando o seguro não é mais acessível, o universo de compradores encolhe. E quando a seguradora sai de uma região, o financiamento bancário pode seguir o mesmo caminho, já que os bancos exigem cobertura ativa como condição para conceder crédito hipotecário.
A empresa de modelagem climática First Street projeta que mais de 55 milhões de americanos poderão se deslocar internamente até 2055 para regiões de menor risco climático, em parte por causa da inviabilidade dos seguros. O resultado tende a ser uma redistribuição geográfica do valor imobiliário, com regiões de alto risco perdendo atratividade de forma estrutural, e não apenas cíclica.
O Brasil não está fora dessa lógica
O mercado de seguros residenciais no Brasil ainda é pequeno para os padrões internacionais: apenas 17% das residências do país tinham alguma cobertura até o final de 2021, segundo a FenSeg. Mas o setor cresce com velocidade. A arrecadação atingiu R$ 6 bilhões em 2024, alta de 16,5% sobre o ano anterior, segundo a CNseg, que projeta expansão de 15,9% para os próximos anos. Parte desse crescimento vem da percepção de risco climático crescente.
Os números sobre eventos extremos no Brasil são difíceis de ignorar. O Cemaden registrou 1.493 eventos hidrológicos ao longo de 2025, e dados de pesquisadores ligados à Universidade Federal de São Paulo mostram que os desastres causados por chuvas intensas no país aumentaram 222% na última década. Entre o início dos anos 1990 e o período de 2020 a 2023, o número de eventos extremos por ano saltou de 725 para mais de 4 mil. Oito estados registraram secas em 100% de seus territórios em novembro de 2024. O verão de 2024/2025 foi o sexto mais quente desde 1961.
O setor segurador já observa essa correlação. O presidente da CNseg, ao divulgar os resultados de 2024, apontou que o crescimento dos ramos residencial e de condomínio tem relação com o aumento da incidência de questões climáticas. Só as enchentes no Rio Grande do Sul geraram R$ 6,1 bilhões em indenizações até dezembro de 2024, com 29 mil avisos de sinistro apenas nos seguros residencial e habitacional.
Mas há um dado que revela a fragilidade específica do país diante do risco climático: em 2021, a cobertura de alagamento representava menos de 1% das apólices residenciais contratadas no Brasil. Após as inundações de abril de 2024 no Rio Grande do Sul, essa modalidade cresceu 158% na região Sul. Ainda assim, segundo dados do setor, cobre apenas 4% a 6% das residências seguradas da região. O aumento da demanda é expressivo. A base, porém, ainda é muito pequena para que o risco climático esteja sendo efetivamente precificado no mercado.
O que isso pode significar para o setor
O ponto central não é a catástrofe iminente, mas a tendência que começa a se desenhar. Se o risco climático aumenta a frequência e a severidade dos sinistros, as seguradoras tendem a reprecificar as apólices ou a restringir a cobertura em determinadas regiões. Esse movimento, quando ocorre, encarece o custo total de posse do imóvel, reduz o universo de compradores e pode comprimir os preços em áreas mais vulneráveis. Esse mecanismo já é observável no Brasil. Segundo Jeferson Rodrigues, co-fundador da Idee Seguros, um seguro residencial básico em São Paulo pode ser contratado por cerca de R$ 1.000,00 ao ano, enquanto no Rio Grande do Sul o mesmo produto custa no mínimo R$ 3.000,00, mais do que o dobro, reflexo direto do aumento da sinistralidade na região após os eventos climáticos de 2024.
Rodrigues chama atenção para outro ponto que tende a passar despercebido nas negociações imobiliárias: a cobertura contra desastres naturais não está incluída automaticamente nas apólices residenciais básicas. “Muitas companhias não dão cobertura para desastre natural, a não ser que você contrate essa opção e pague mais por isso”, afirma. Há seguradoras cujas condições gerais preveem exclusão expressa de cobertura para alagamento e inundação no plano básico. O problema, segundo ele, é que essa informação frequentemente não é comunicada com clareza no momento da contratação, e o segurado só descobre a lacuna quando aciona a apólice.
Para incorporadores e corretores, esse é um dado que começa a merecer atenção na avaliação de projetos e na composição dos argumentos de venda. A pergunta sobre a disponibilidade e o custo do seguro em determinada região ainda não é comum nas negociações imobiliárias brasileiras. Nos Estados Unidos, já é. O intervalo entre esses dois cenários pode ser menor do que parece.
O que o mercado americano revela, antes de qualquer coisa, é que o seguro pode deixar de ser uma linha discreta no orçamento de quem compra ou financia um imóvel para se tornar uma variável central de precificação. Se e quando isso acontecerá no Brasil em escala relevante depende de fatores ainda em aberto, da velocidade com que o risco climático se intensifica à resposta regulatória do setor segurador. Mas o sinal já chegou. Cabe ao setor decidir quando vai começar a incorporá-lo.
